Imposto sobre aluguel na Reforma Tributária: o que muda, quem paga e como pagar menos de forma legal

Existe um novo imposto sobre aluguel criado pela Reforma Tributária? Sim, o novo sistema passa a tributar o aluguel, mas apenas para a Pessoa Física que for considerada um “grande locador” ou agente de atividade econômica habitual, atendendo simultaneamente a critérios de receita bruta e número de imóveis alugados.

Nesse conteúdo, saiba o que a Reforma Tributária realmente estabeleceu para o setor de locação de imóveis, quem é o alvo das novas regras e quais estratégias legais você pode usar para otimizar seus rendimentos.

O que é o novo imposto sobre aluguel?

O novo imposto sobre aluguel é um tópico que surge com a Reforma Tributária aprovada no Brasil, que visa simplificar o sistema de tributação sobre o consumo.

A essência dessa simplificação é a criação de um Imposto sobre Valor Agregado (IVA) de modelo dual, ou seja, dividido em dois componentes:

1. CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): Este é o imposto de competência federal, que irá unificar tributos como PIS, COFINS e IPI.
2. IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): Este é o imposto de competência estadual e municipal, que irá unificar o ICMS (estadual) e o ISS (municipal).

O que isso tem a ver com o aluguel?

Atualmente, o aluguel de imóveis, de modo geral, não é tributado por ISS (o imposto municipal sobre serviços), pois se entende que não se trata de um “serviço” propriamente dito, mas de uma cessão de uso de um bem. A tributação atual recai sobre o Imposto de Renda (IR) do locador (quem recebe o aluguel).

A principal lei regulamentadora da Reforma Tributária, Lei Complementar (LC) 214/2025, busca incluir o setor de locação de bens, o que significa a incidência do novo IVA dual (CBS + IBS) sobre os valores de aluguel, alterando o cenário atual de tributação. O objetivo é tornar a tributação sobre bens e serviços o mais abrangente possível, com algumas exceções.

Em resumo, a menção ao “novo imposto sobre aluguel” está ligada à obrigatoriedade de inclusão da atividade de locação na base de cálculo do IVA dual (CBS e IBS) criado pela Reforma Tributária para aqueles que atingem os critérios de habitualidade.

Na prática, esse novo sistema passa a tributar certas operações com imóveis quando a pessoa física passa a ser vista como um agente de atividade econômica habitual, ou seja, um “grande locador”.

Mas a verdade é que, mesmo para quem se enquadra nas novas regras, existem redutores, exclusões, regime simplificado e créditos que derrubam a carga efetiva.

Aluguel de longa duração será tributado com a Reforma Tributária?

Sim, o aluguel será tributado com a Reforma Tributária. No entanto, a incidência do novo imposto só vai afetar a Pessoa Física (PF) que for considerada um “grande locador” ou agente de atividade econômica habitual. Para isso, é necessário atender simultaneamente a dois critérios acumulados no ano anterior: 

1. ter tido receita bruta anual com locações superior a R$ 240.000,00 (valor base que será corrigido pelo IPCA) e;
2.  possuir mais de 3 imóveis distintos alugados. 

Em suma: se você aluga apenas um ou dois imóveis, ou se sua renda anual com aluguéis não atinge o patamar de “atividade econômica habitual” (R$ 240 mil/ano), nada muda para você em relação ao novo imposto.

Aluguel por temporada será tributado com a Reforma Tributária?

Sim, o aluguel por temporada será tributado com a Reforma Tributária, mas a incidência do novo imposto (IBS/CBS) depende de critérios específicos.

Veja os detalhes sobre a tributação de aluguel por temporada:

• Reclassificação: A Lei Complementar nº 214/2025 reclassifica a locação de até 90 dias ininterruptos. Ela deixa de ser “aluguel simples” e passa a ser equiparada a serviço de hotelaria/hospedagem. Isso vale para locações via plataformas como Airbnb e Booking, e não é um “imposto do Airbnb” e sim do anfitrião.
• Locação acima de 90 Dias: Continua sendo tratada como locação tradicional, sob o Regime Específico de Bens Imóveis, pela Lei Complementar nº 214/2025.
• Filtro de contribuição (quem paga): A reclassificação não significa que todos pagarão o novo imposto (IBS/CBS). Existe um “filtro de entrada”: o IBS/CBS só atinge o locador pessoa física (PF) considerado “habitual” ou “grande locador”.

Para que a Pessoa Física seja considerada contribuinte do IBS/CBS, é preciso que dois critérios sejam atendidos simultaneamente no ano anterior:

1. A receita bruta anual com locações seja superior a R$ 240.000,00 (corrigido pelo IPCA).
2. A pessoa possua mais de 3 imóveis distintos alugados (ou seja, a partir de 4).

Se você não se enquadrar nessa combinação (por exemplo, tem 4 imóveis, mas receita de R$ 120 mil/ano), continua pagando apenas IRPF sobre os aluguéis (Carnê-Leão/Ajuste Anual), como antes.

Caso a receita ultrapasse os R$ 288.000,00 (limite de R$ 240 mil + margem de 20%) dentro do próprio ano, mesmo que tenho menos de 4 imóveis, o enquadramento é automático (naquele mesmo ano) conforme a regra do excesso.

Grandes locadores terão obrigatoriedade de emitir nota fiscal?

Sim. Tem um detalhe burocrático para esses “grandes locadores”: em breve, vocês vão precisar obter um registro de contribuinte (um CNPJ específico) e emitir Nota Fiscal Eletrônica (NFS-e padrão nacional) só para registrar essa receita do novo imposto. A regra de como emitir essa nota ainda está sendo montada pelo governo e 2026 será o ano para testes desse novo layout, então não precisa agir agora.

Mas não se assuste, você não vira uma “empresa” de fato com todas aquelas obrigações complexas, o valor continua sendo de Pessoa Física com desconto no Imposto de Renda.

Quais são as exceções para imposto sobre aluguel?

Mesmo que você não tenha batido os critérios no ano anterior, existe um “alerta”: se a sua receita de locação no ano corrente ultrapassar o limite com tolerância (R$ 240 mil + 20% = R$ 288.000,00), você pode ser enquadrado automaticamente pela “regra do excesso” e passar a ser contribuinte no próprio ano em que o limite foi atingido.

A segunda exceção é uma “super exceção”: se você tem contratos de locação de prazo determinado assinados até 16 de janeiro de 2025 (data de publicação da Lei Complementar), pode fugir dessa conta toda, pagando uma alíquota fixa de apenas 3,65% sem direito a créditos e redutores, válida até o fim do contrato ou dezembro de 2028. 

• Para a locação comercial, essa opção é permitida desde que o contrato tenha prazo determinado; 
• já para a locação residencial, além do prazo determinado, o contrato deve ter sido firmado por escrito até a data da lei.

Em ambos os casos, a legislação exige formas de comprovação da data, como assinatura com firma reconhecida ou assinatura eletrônica, e o benefício termina assim que o contrato vencer ou em 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.

Qual o valor do imposto?

A alíquota “cheia” do IVA é estimada em 27%, mas a própria LC 214/2025 cria reduções para locação:

• Locação residencial longa (bens imóveis): redução de 70% na alíquota → paga-se sobre 30% da alíquota cheia. Estimativa comum: ~8% efetivo (antes de créditos e do redutor de R$ 600).
  • Sobre o Redutor Social de R$ 600,00: Este benefício funciona como uma dedução direta na base de cálculo de cada imóvel destinado a locação residencial (não válido para imóveis com fins comerciais). Na prática, antes de aplicar a alíquota de 8,1%, você subtrai R$ 600,00 do valor do aluguel mensal. Por exemplo: em um aluguel de R$ 2.000,00, o imposto incidirá apenas sobre R$ 1.400,00. É importante destacar que, conforme a LC 227/2026, esse redutor é aplicado mensalmente por unidade imobiliária, garantindo que locações de menor valor tenham uma carga tributária proporcionalmente muito baixa ou até nula.
• Locação por temporada até 90 dias (hotelaria): redução de 40% → paga-se sobre 60% da alíquota cheia. Se a cheia for 27%, cerca de 16,2% efetivo (antes de créditos), não possui redutor de base de cálculo.

Redutores essenciais:

1. Exclusão de Base de Cálculo: Valores como condomínio e tributos do imóvel (IPTU) não entram na base do IBS/CBS. O imposto incide sobre o valor líquido do aluguel.
2. Redutor Social (apenas locação longa): Para a locação residencial tradicional, há um desconto de R$ 600,00 por mês por imóvel na base de cálculo. Este redutor não se aplica à locação por temporada (hotelaria).

Alíquotas:

O que são créditos tributários e por que eles te ajudam a pagar menos?

Os créditos tributários são o mecanismo da Reforma Tributária para garantir que você não pague imposto sobre o imposto, minimizando a carga fiscal real sobre o seu lucro.

Definição e como funciona:

Se você for enquadrado como “grande locador”, o sistema permite que você gere créditos sobre os bens e serviços que são usados na sua atividade de locação.

Na prática, é um abatimento de impostos. Ou seja, o valor do IBS/CBS que você pagou em suas despesas elegíveis pode ser descontado do valor total de IBS/CBS que você deve arrecadar sobre o aluguel.

Para que esses créditos funcionem corretamente, é essencial que haja a formalização da despesa via nota fiscal destinada ao locador (dono) do imóve. 

Os créditos tributários sobre bens e serviços ligados à atividade de locação incluem despesas como:

• Taxa de administração imobiliária.
• Manutenção e reformas.
• Serviços de limpeza.

Período de transição e adaptação

É importante destacar que, embora o “grande locador” Pessoa Física (PF) precise obter uma inscrição de contribuinte (CNPJ) para a operação do IBS/CBS, ele continua sendo tratado como Pessoa Física. 

Isso significa que você não vira uma “empresa imobiliária” de fato, nem assume as obrigações complexas de uma pessoa jurídica, mantendo a tributação de seus rendimentos via Imposto de Renda Pessoa Física (Carnê-Leão).

Por isso, use 2026 para arrumar a casa. A Receita Federal sinalizou que a partir de julho de 2026 as pessoas físicas que se enquadram como contribuintes deverão realizar sua inscrição no CNPJ para fins de apuração do IBS/CBS. 

Então, organize documentos e fique atento às novidades. E vale ressaltar que, embora a regularização e o registro devam ocorrer em 2026, este primeiro ano funciona apenas como uma fase de teste com alíquotas simbólicas. 

A cobrança efetiva e o pagamento do novo imposto com impacto no seu bolso só passarão a valer oficialmente a partir de 2027. O governo ainda não definiu a data exata em que o registro e a emissão de nota passarão a ser obrigatórios para o locador habitual.

Receita Federal alerta: é falso que todo locador pagará imposto imediato em 2026

O posicionamento do órgão reforça que a equiparação da locação por temporada à hotelaria só atinge quem é considerado contribuinte de IBS/CBS, ou seja, apenas os “grandes locadores” que superam o limite de R$ 240 mil anuais e possuem mais de 3 imóveis.

Além disso, o governo esclareceu que 2026 é um ano pedagógico de testes. Não haverá uma cobrança plena e imediata do novo imposto para todos os proprietários nesta data.

A carga tributária do setor tende a cair para quem se formaliza, devido à redução de 70% na alíquota para locação residencial e à isenção (redutor social) sobre os primeiros R$ 600 de cada aluguel.

Por fim, a LC 227/2026 trouxe ajustes que protegem o pequeno proprietário, garantindo que ele continue pagando apenas o seu Imposto de Renda (Carnê-Leão) habitual, sem a incidência do novo IVA.

Resumo dos principais pontos:

• Nova Tributação: O novo sistema de impostos da Reforma Tributária passa a tributar a receita de aluguel, mas apenas para Pessoas Físicas que se enquadrem como “grandes locadores” ou agentes de atividade econômica habitual.
• Quem se enquadra como “grande locador” (contribuinte): A Pessoa Física só será tributada pelo IBS/CBS se, no ano anterior, tiver receita bruta anual com locações superior a R$ 240.000,00 (corrigido pelo IPCA) e possuir mais de 3 imóveis distintos alugados (ou seja, a partir de 4). Vale lembrar que, se no ano corrente o faturamento ultrapassar R$ 288 mil, o enquadramento é imediato pela regra do excesso.
• Locação por Temporada: Aluguéis de até 90 dias ininterruptos (como Airbnb) são reclassificados como serviço de hotelaria/hospedagem e ficam sujeitos ao IBS/CBS. Se o locador atingir os critérios de “grande locador”, a alíquota estimada é de 16,2%, sem direito ao redutor social de R$ 600. 
• Locação de Longa Duração (acima de 90 dias): Esta modalidade permanece classificada como locação de bens imóveis dentro do Regime Específico.
  • Residencial: Possui alíquota estimada de 8,1% e direito ao Redutor Social de R$ 600,00 por mês por imóvel na base de cálculo.
  • Comercial: Possui a mesma alíquota estimada de 8,1%, mas NÃO tem direito ao redutor social de R$ 600,00.
• Créditos Tributários: Grandes locadores podem reduzir o imposto devido gerando créditos (abatimentos) sobre despesas ligadas à atividade (taxa de administração, manutenção, limpeza), desde que formalizadas com nota fiscal idônea em nome do locador.
• Opção de Alíquota Fixa (Super Exceção): Locadores com contratos de locação de prazo determinado assinados até janeiro de 2025 podem optar pela alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta (sem créditos ou redutores), válida até o fim do contrato ou dezembro de 2028.
• Obrigações Futuras e Transição: O ano de 2026 é o período de adaptação. Os locadores enquadrados como contribuintes deverão realizar o registro no CNPJ e passar a emitir nota fiscal assim que os sistemas forem liberados pela Receita Federal. É um registro necessário para o novo imposto, mas que não transforma o locador em uma “empresa imobiliária” convencional, mantendo sua natureza de Pessoa Física para o IRPF.

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